Principe Etxalde
Détenir les biens sous forme de personne morale et en céder l’usufruit aux habitants.
Les habitants sont associés à la gestion de la personne morale.
Logement
Espace destiné à un usage d’habitation ou de tout type d’activité.
Propriété = Nue-Propriété + Usage + Fruit
La propriété d’un bien est constituée de l’addition de trois éléments distincts.
En français : Propriété = Nue-Propriété + Usage + Fruit.
En latin : Proprietas = Abusus + Usus + Fructus.
Euskaraz: Jabego osoa = Jabego hutsa + Gozamena.
Nue-propriété : capacité de vendre ou détruire le bien, d’en transférer la propriété à autrui, de façon définitive.
Usage : capacité d’utiliser le bien. Usage pour habiter, produire, disposer de. Exemple : Avoir l’usage d’un logement.
Fruit : capacité à tirer un revenu. Exemple : encaisser des loyers.
Lorsque l’on vend un bien, ce sont l’ensemble de ces trois droits (Nue-Propriété + Usage + Fruit) qui sont vendus.
Il est possible de vendre chacun de ces droits de façon distincte. La durée maximale de ces droits est la durée de vie de celui qui les détient.
Le droit le plus durable est la Nue-Propriété, pour deux raisons :
- Au décès des détenteurs des droits d’usage et de fruit, ces derniers deviennent automatiquement des droits appartenant au Nu-Propriétaire.
- Le Nu-Propriétaire peut transmettre à ses héritiers les droits qu’il possède.
La Scic Etxalde, Nue-Propriétaire des biens :
- Garantit l’usage des biens.
- Garantit la conservation des biens dans un patrimoine commun, non cessible sur le marché.
- Garantit à l’usufruitier, après son décès, de céder l’usufruit à la personne de son choix ou à ses descendants.
Usufruit de droit commun
- L’Usufruit permet à une personne, l’Usufruitier, d’occuper un lieu (Usage) et, si nécessaire, d’en tirer un revenu (Fruit).
- L’Usufruitier assure l’entretien courant du bien. Le Nu-Propriétaire assure les gros travaux. Par clause spécifique, l’Usufruitier et le Nu-Propriétaire peuvent convenir de toute autre répartition des charges.
- La valeur de l’Usufruit est proportionnelle à la jeunesse de l’Usufruitier (si celui-ci a 20 ans, il paye l’Usufruit 90 % de la valeur commerciale du bien. S’il a 60 ans, il le paye à 30 % de cette valeur).
Usufruit Etxalde
- L’usufruitier Etxalde détient un usufruit total. Ce dernier englobe la totalité des charges d’entretien, d’amélioration, fiscales, d’urbanisme, de voisinage, afférentes à la propriété d’un bien.
- L’usufruitier est une personne ayant l’usage (il peut y habiter, y travailler, etc.) et le fruit d’un bien (il peut louer et céder son usufruit, dans le cadre de la convention d’usufruit Etxalde).
- L’usufruitier peut vendre son usufruit. Etxalde intervenant à la transaction, le nouvel usufruitier acquiert un usufruit à vie (ou viager).
- La valeur de vente de l’usufruit est indexée au revenu médian de la commune où se situe le bien.
Comment devenir Usufruitier ?
En écrivant à contact@etxalde.eu pour se faire connaitre.
Un dossier de candidature vous sera adressé. Une commission d’attribution se réunira.
Comment quitter le statut d’Usufruitier ?
En cédant son Usufruit à toute personne, dans le respect des clauses définissant l’usufruit.
Comment devenir sociétaire de la Scic Etxalde ?
En achetant des Parts Sociales de 100 €. Nombre illimité.
Les Sociétaires ne sont engagés financièrement qu’à hauteur de la valeur de leurs parts.
Est-il possible de récupérer ses Parts Sociales ?
Il est possible à tout moment de demander le « Rachat » de ses Parts Sociales.
Le Conseil d’Administration détermine le délai de remboursement au regard de la situation économique de la Scic.
Les Parts Sociales ne produisent pas de rémunération.
Les Parts Sociales sont remboursées à leur valeur d’achat (Valeur nominale).
Usufruitier Etxalde ou Propriétaire ?
Usufruitier Etxalde
- L’usufruitier achète son droit d’habiter à 50 % de la valeur du bien.
- En cas de vente, l’usufruitier vend à 90 % de la valeur indexée de l’usufruit.
- L’usufruitier peut transmettre un droit d’habiter à la personne de son choix (par don de son vivant ou suite à son décès). Ce successeur achètera l’usufruit à 5 % de la valeur indexée du bien.
- L’usufruitier successeur peut revendre l’usufruit à 90 % de la valeur indexée de l’usufruit.
- L’usufruitier contribue au financement de nouveaux usufruits sur le territoire, par le versement d’une contribution au développement de 24 €/10 000 € de valeur d’usufruit. Cette valeur n’est pas indexée.
Propriétaire
- Achète le bien à 100 % de sa valeur ;
- En cas de revente, peut réaliser une plus-value immobilière ;
- A la garantie de transmettre un capital aux personnes de son choix ;
- La garantie de transmettre le bien n’est pas toujours possible. Elle est conditionnée par le niveau du marché immobilier, la composition de la famille, la fiscalité des droits de succession, le coût des emprunts.
Usufruitier ou Locataire ?
Usufruitier Etxalde
- Achète un droit à habiter, pour la vie.
- En cas de vente, peut recouvrer 90 % de la valeur indexée de ce droit.
- A la liberté et la responsabilité de l’entretien du bien.
- A la garantie de transmettre un droit d’habiter à la personne de son choix ;
- Contribue au financement de nouveaux usufruits sur le territoire.
Locataire
- Loue un espace par tranches de 3 ans avec reconduction, qui peut être interrompue par le bailleur.
- Les fonds versés sont perdus.
- Est dépendant de la volonté du bailleur à faire évoluer son bien.
OFS-BRS ou Etxalde ?
Un mix entre Location et Propriété Privée Individuelle se développe depuis 2017 sur le territoire (Loi ALUR 2014. Décret 2016). Nous parlons de dissociation entre le sol et le bâti. 70 % des droits de propriété sont vendus au propriétaire du bâti.
Le propriétaire des 30 % des droits de propriété est un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Le propriétaire du bâti et l’OFS sont liés par un Bail Réel Solidaire (BRS) avec versement d’un loyer.
OFS-BRS
La possibilité d’acquisition du bâti est conditionnée aux revenus de l’acquéreur.
Le prix de revente est indexé. Il évite la production de plus-values.
L’acquéreur des murs et la revente de ces derniers est soumis à des plafonds sociaux.
Le montant du loyer versé par les habitants à l’OFS diffère selon les organismes. Il est indexé. Il peut être limité dans le temps.
Selon les OFS, les habitants participent ou ne participent pas à la gestion de ce dernier.
Code Civil. Titre II : De la propriété (Articles 544 à 577) : … Par définition, le bâti appartient au propriétaire du sol. Tout type de convention peut être établi, autour de ce principe de base.
La loi ALUR est une adaptation législative du Code Civil.
Les OFS sont créés par agrément du représentant de l’Etat.
Les plafonds sociaux sont déterminés par l’Etat.
Etxalde
Parmi les candidats les plus anciens sur le territoire, la priorité est donnée à celui ayant le moins de revenus, en capacité de financer l’acquisition de l’usufruit. L’usufruitier choisit librement son successeur.
Le prix de revente est indexé. Il évite ainsi les plus-values.
La Contribution au Développement n’est pas indexée et n’est pas limitée dans le temps.
Les Usufruitiers participent à la gestion de la Scic Etxalde (Collège des habitants).
Le modèle de démembrement Etxalde (Nue-propriété – Usufruit total) est inscrit dans la racine de la propriété, telle que définie par le Code Civil.
Chaque citoyen peut décider sa mise en œuvre.
| Initiatives complémentaires | OFS-BRS | Etxalde |
| Les habitants décisionnaires sont gestionnaires du foncier ou de la nue-propriété. | Non | Oui |
| Le droit d’habiter est transmissible à la personne choisie. | Non | Oui |
| Organisation bâtie sur le modèle : – du droit basque ou pyrénéen, – des Community Land Trust, – des communs. |
Non | Oui |
Locataire
Personne bénéficiant de l’usage à durée limitée d’un bien, contre rémunération versée au bailleur, propriétaire, au moins du droit appelé Fruit, et généralement propriétaire de la totalité des droits relatifs au bien.
Le bailleur peut résilier le bail :
- en cas de non-respect de clauses du bail par le locataire,
- tous les trois ans, en cas de vente du bien ou de récupération du bien pour lui-même, ses ascendants ou ses descendants.
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis de 1 ou 3 mois.
Scic
Société Coopérative d’Intérêt Collectif.
La SCIC peut faire appel à l’épargne populaire pour la réalisation de ses projets.
La Scic Etxalde est composée de quatre collèges :
- Collège des Financeurs (30 % des voix). Tout sociétaire, non Producteur, non Habitant ou non Collectivité Locale.
- Collège des Habitants (25 % des voix). Les Usufruitiers siègent ici.
- Collège des Producteurs (25 % des voix).
- Collège des Collectivités Locales (20 % des voix).
Usufruit initial
Premier Usufruit issu de l’acquisition du bien par Etxalde.
Index
Lorsque nous parlons de valeur indexée, il s’agit d’une valeur évoluant proportionnellement au revenu médian des ménages de la commune où se trouve le bien.
Indice IRL
Indice Représentatif des Loyers, établi tous les trimestres par l’Insee et définissant l’augmentation théorique du niveau des loyers.